Магазины, карусели, пятизвездные отели

«В целом большая часть многофункциональных комплексов, совмещающих торговые центры и гостиницы, делится на два типа, — объясняет Андрей Васюткин, руководитель направления торгово-развлекательной недвижимости департамента консалтинга компании GVA Sawyer. — К первому относятся объекты, расположенные в исторических центрах крупных городов. Посетители с готовностью занимают номера в таких отелях, откуда до памятных мест рукой подать. За счет высокого уровня пешеходного трафика на центральных улицах эффективна и торговая функция. Второй тип — это современные многоэтажные здания, чаще всего небоскребы, где торговая и гостиничная составляющая могут дополнять офисную, рекреационную, а также и жилую недвижимость.

В нашей стране первые современные торговые центры появились в Москве в конце 90-х гг. Но сказать, что эти объекты могут конкурировать с зарубежными и отличаются высоким качеством, пока трудно. Стандартное наполнение отечественного ТРЦ, как правило, предусматривает создание торговой, гостиничной, офисной и развлекательной зон. И такие уже функционируют, некоторые достраиваются, а некоторые пока существуют только в планах. Например, в Москве в ТЦ Lotte Рlaza в будущем году откроется и пятизвездочная гостиница. После реконцепции в 2011 г. намечено ввести в строй и отель под брендом Kempinski («пять звезд») при ТЦ Tretiakov Plaza. Планируется открытие гостиницы при ТЦ «Рио», что на Дмитровском шоссе, а также при ТЦ, что в стилобатной части башни «Федерация».

 Надо заметить, что Питер в этой области даже опережает столицу. По крайней мере несколько отелей в многофункциональных комплексах там уже введены в эксплуатацию. Например, МФК «Москва», что на площади Александра Невского, включает в себя как торговый центр (9 тыс. кв. м), так и четырехзвездочный отель. А 18 номеров гостиницы «Золотой сад» принимают посетителей при ТЦ «Золотая страна», что на Владимирском проспекте.

Какого класса и насколько прибыльной может быть гостиница в составе МФК? На этот счет мнения экспертов разнятся. Анастасия Балмочных, директор департамента коммерческой недвижимости компании LCMC, уверяет, что любой сегмент МФК, в том числе и отель, будет успешным, если помимо магазинов в комплексе представлены рестораны, зона развлечений, причем нестандартного формата, которая смогла бы самостоятельно генерировать людской трафик. При самых крупных объектах, по мнению специалиста, рентабельнее всего был бы отель максимальной классности с номерным фондом не меньше 300.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, придерживается мнения, что категория гостиницы в составе ТРК в первую очередь должна определяться местоположением самого комплекса. Например, если ТРК планируется разместить в спальном районе, то вполне подойдет гостиница среднего класса. Причем особенно актуально такое решение для Москвы, где дефицит отелей ощущается особенно остро.

А вот Константин Королев, генеральный директор компании Smart property, считает, что уровень гостиницы может быть выше уровня ТЦ, если позволяет местоположение и качество самого здания. «Система кросс-маркетинга торговой и гостиничной части — сложный вопрос, — говорит эксперт. — Не каждый ритейлер заинтересован в туристах, поскольку эта категория покупателей не приносит заметной выручки. Хотя существуют отдельные товары (меха, местные сувениры, а также питание), за которые иностранцы расплачиваются валютой и приносят магазину существенную часть дохода. В таких случаях торговые сети предпочитают сотрудничать с администрациями гостиниц и охотно идут на уступки, предлагая жителям отелей даже скидки на заселение и проживание». Например, в Санкт-Петербурге при устройстве в отель торгово-гостиничного комплекса «Владимирский пассаж» гости получают дисконтные карты на обслуживание и закупки в торговом центре. При этом, чтобы не терять времени, пока оформляются документы, гости могут оставить вещи под присмотром охраны в холле и прогуляться по торговым залам.

Успех работы МФК с гостиничной составляющей зависит от самых разных факторов. Уже на стадии проектирования заказчик требует от архитекторов оптимальных планировок. В противном случае, когда объект будет построен и сдан в эксплуатацию, могут возникнуть проблемы с привлечением операторов. Так, для отеля важно обеспечить хорошие виды из окон номеров и с помощью галерей и дополнительных входов и выходов развести потоки людей, посещающих МФК с разными целями. Например, клиентам магазинов не следует открывать свободный доступ в гостиничную часть комплекса, в то время как постояльцы отеля без затруднений должны попадать в торгово-развлекательную зону. «Поскольку в ТЦ могут проводиться многолюдные мероприятия, — дополняет Константин Королев, — номера отеля должны быть расположены таким образом, чтобы иметь максимальную удаленность от шумных зон, а также отменную звукоизоляцию в точках соприкосновения с торговой частью комплекса».

Номерной фонд отечественных гостиниц в МФК, как правило, небольшой (до 300 номеров), но если, допустим, МФК располагается в исторической части города, в так называемой зоне высокой туристической активности, операторы могут пойти и на расширение площади отеля. В России пока таких примеров нет, а вот практически все МФК Лас-Вегаса располагают нестандартно большим номерным фондом. То же самое можно сказать и о крупнейших тематических парках, которые даже управляются собственными компаниями.

Что касается набора услуг в подобных гостиницах, то внутри каждого класса он стандартен и зависит прежде всего от расположения объекта. Например, если МФК находится в центральной деловой части города, то такому отелю без конференц-зоны просто не обойтись.

Среди планируемых к реализации объектов с гостиничной составляющей можно отметить торгово-развлекательный комплекс на юго-востоке Москвы, а также в Красногорске, инвестором которого выступает девелоперская компания «Макромир». Значилось возведение ТЦ с гостиничной частью и в планах реконструкции Москворецкого рынка, строительство которого должно было начаться еще год назад. Другой интересный проект — размещение гостиницы при ТЦ, расположенном в составе терминала «Аэроэкспресс» в Шереметьево. Тут пошли от обратного: в отсутствие спроса на торговые площади, которые находились на верхних уровнях объекта, собственники решили обустроить там гостиницу на 70 номеров, которая должна открыться в ближайшее время.

Что касается региональных проектов, то можно выделить компанию Korston Hotels & Malls, которая планирует строительство торгово-развлекательных центров с гостиницами в Астрахани, Липецке, Нижнем Новгороде, Воронеже, Хабаровске и других регионах. Правда, существует одно но. Все вышеперечисленные проекты заявлены до кризиса, а потому, скорее всего, сроки их реализации будут существенно скорректированы. Можно ожидать, что до некоторых строительство и вовсе не дойдет.

Ряд экспертов придерживаются мнения, что соседство с торговым комплексом изначально понижает привлекательность гостиничного объекта. Аргументы следующие: огромное количество посетителей торгового комплекса, низкий уровень безопасности, отсутствие хорошего вида из окна. Впрочем, Константин Королев считает, что многое зависит от того, на кого отель ориентируется и где он располагается. Если говорить о деловых туристах, то им, как правило, совсем не важно, разместиться ли в гостинице при ТРЦ или в отдельно стоящей. Главное — цена за номер, что очень актуально в кризисное время, и хорошая транспортная доступность. Так, московский отель «Достоевский», рассчитанный преимущественно на иностранных туристов, в летний сезон всегда заполнен, даже несмотря на то, что располагается над этажами торгового комплекса. Да и цены на проживание в нем трудно назвать низкими. Тем не менее центр столицы и здание, принадлежащее к памятникам архитектуры XVIII в., манят как праздных туристов, так и деловых командировочных.

Стоит отметить, что отели строят и открывают не только в составе ТРЦ и офисных комплексов. Другой распространенный вариант, по мнению Андрея Васюткина, когда совмещены рекреационная и гостиничная функции. Например, в Питере успешно работает «Park Inn Прибалтийская». В Москве на Поклонной горе строится огромный МФК, при котором будет и океанариум, и гостиница (вероятно, оператором выступит Holiday Inn).

Оправданы расходы и на возведение гостиниц при крупных тематических парках. Западный опыт показывает, что отели экономкласса имеются практически во всех из них. Достаточно вспомнить сеть Disneyland. Главное — сознавать, каким и в каком регионе будет парк. Если это современное предприятие и к тому же с аквапарком, а вокруг него в радиусе 300–500 км нет ничего подобного, то надо понимать, что жителям из других городов тоже захочется в нем побывать. Так что даже если люди приезжают за развлечениями только на выходные дни — гостиница уже необходима.       

Источник: Недвижимость и цены

Добавить комментарий