Ипотека-2009. Оживление или имитация?

В течение всего первого полугодия 2009 г. все разговоры крутились вокруг двух вопросов: как спасти от ипотеки добросовестных клиентов, чья платежеспособность оказалась подорвана кризисом, и как при этом защитить интересы банков?

Данные о выдаче кредитов показывали, что рынок быстрыми темпами сворачивается. Так, Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве сообщает, что количество сделок по договору ипотеки в I полугодии 2009 г. составило 8% от общего числа сделок купли-продажи (1937). Это примерно в 2,5 раза меньше, чем в I полугодии 2008 г., когда по ипотеке было куплено 6120 квартир. «Динамика выдачи отрицательная. По сравнению с прошлым годом объем выданных кредитов сократился в I полугодии 2009 г. более чем в шесть раз. Специфика сегодняшнего рынка в том, что размер кредита — это разница между стоимостью, например, имеющейся двушки и новой трешки. Такие суммы некритичны для заемщика с точки зрения размера ежемесячных платежей», — говорит директор по развитию бизнеса компании «Кредитмарт» Павел Шмаренков. Одновременно с этим объем просрочки по кредитам растет. По прогнозам многих экспертов, к концу года он может достичь 10% от общей массы выданных займов.

Летний оптимизм

Лето стало своего рода переходным периодом для российской ипотеки. Во-первых, в июле — августе основное падение рынка прекратилось: в нише ипотеки остались те, кто, очевидно, уже не уйдет, а условия выдачи более-менее зафиксировались согласно кризисной действительности. Во-вторых, впервые с осени прошлого года начали происходить события, которые можно классифицировать как перемены к лучшему.

Так, некоторые банки возобновили выдачу кредитов. А кое-кто даже рискнул снизить ставки. «Ипотечный рынок заметно оживился в течение лета. Стали появляться новые программы в любой валюте, увеличились сроки кредитования. А главное — снизились проценты по кредитам: если в конце прошлого года ставка достигала 20–25%, то сейчас она упала до 15%. В то же время первоначальный взнос уменьшился с 50 до 30%. Темпы инфляции снизились, панические настроения в банковской среде прошли, и участники этого рынка теперь почувствовали себя несколько увереннее», — рассказывает директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова.

Кроме того, минувшим летом действительно появились новые интересные программы. Так, банк «ВТБ 24» предложил программу ипотечного кредитования жилья на вторичном рынке с переменной процентной ставкой. Заемщики могут воспользоваться как классическим кредитом с фиксированной ставкой, так и кредитом с переменной процентной ставкой. Основное отличие нового предложения ВТБ 24 заключается в том, что процентная ставка не фиксируется на весь срок кредитования, а корректируется дважды в год и зависит от размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ЦБ РФ) — основного рыночного индикатора. «Такая схема не только позволяет заемщику застраховаться от риска переплаты за ипотечный кредит, но и гарантирует ему существенное снижение расходов по обслуживанию кредита при улучшении экономической ситуации», — комментирует О. Косенкова.

АИЖК, в свою очередь, летом также сделало несколько многообещающих шагов. В очередной раз были пересмотрены стандарты реструктуризации. В соответствии с изменениями теперь в случае, если нагрузка на заемщика после окончания периода помощи составит более 15%, по желанию заемщика возможно изменение параметров кредита. Возможно увеличить срок заимствования, но не более: а) оставшегося срока ипотечного кредитования, увеличенного на пять лет; б) срока, на дату окончания которого возраст заемщика не превышает 65 лет. Другой вариант — уменьшить процентную ставку по договору займа, при этом она должна быть не менее ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Кроме того, АИЖК с 15 сентября 2009 г. снизило базовую процентную ставку рефинансирования стандартных закладных с 10,8 до 10,55% годовых в рублях. Это изменение связано со снижением ставки рефинансирования ЦБ РФ до 10,5% годовых. Теперь ставки составляют от 10,55 до 12,51% при наличии личного страхования и от 11,25 до 13,21% при его отсутствии. Теоретически это может стать предпосылкой для дальнейшего снижения среднерыночных ставок, поскольку сегодня банки-партнеры АИЖК являются одной из основных действующих сил на рынке. Во всяком случае именно такой эффект имели шаги агентства по снижению ставок накануне кризиса. Правда, сейчас ситуация изменилась, и банки проявляют куда больше осмотрительности. К тому же другие новости лета-осени говорят о том, что рынок ипотеки все еще качает, как лодку во время сильного ветра, и говорить о четком направлении движения пока не приходится.  

Колебания курса

Основные проблемы рынка, несмотря на летнее успокоение, все еще остаются актуальными. Из 600 банков, работавших до кризиса на ипотечном рынке, осталось 10–15. И те в основном занимаются сегодня вторичным жильем. Кредиты на новостройки выдают всего несколько организаций (ВТБ 24, Газпромбанк, РосЕвробанк, Оргрэбанк) в рамках своих партнерских программ с девелоперами.

Роста выдачи кредитов пока не наблюдается. У того же ВТБ объемы выдачи ипотечных кредитов в августе составили 0,6 млрд руб., что почти в полтора раза ниже, чем в июне и июле. Тогда банк выдавал ипотеки на 0,9 млрд руб. в каждом месяце.

Спрос на кредиты по-прежнему низкий. «Темпы выдач замедлились: если осенью 2008 г. банк получал 10–12 заявок в день, то сейчас порядка пяти в неделю», — приводит статистику руководитель отдела ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня. Большинство других кредиторов также говорят о снижении интереса со стороны заемщиков.

Неоднозначна и тенденция снижения ставок. Разброс стоимости кредитов сегодня на рынке настолько существенный, что значение средней ставки вывести очень трудно. Так, в противовес данным Panorama Estate аналитики компании «Кредитмарт» не зафиксировали за лето каких-либо существенных изменений. Средняя ставка ипотечного кредита в рублях, по их подсчетам, составила 19,69% в июне, 20,32% в июле и 20,29% в августе. В долларах соответственно 15,65, 15,78 и 15,75%.

Заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов считает, что снижение ставки у одних банков было компенсировано повышением у других, поэтому в целом по рынку показатель не изменился. «Докризисный уровень ставок был таков: 10–11% в валюте и 12–14% в рублях. Сейчас разброс гораздо выше: 10–17% в валюте и 12–25% в рублях. Говорить о резком снижении ставок в обозримом будущем пока не стоит. Все будет зависеть от ситуации на рынке, стоимости и условий фондирования для банков, уровня рисков», — рассуждает он.

Руководитель группы кредитных продуктов BSGV Екатерина Забелина считает, что тенденция к снижению ставок в целом по рынку уже наметилась, однако темпы пока очень медленные, и при такой ситуации возврат к уровню лета 2008 г. произойдет не ранее чем через один-два года.

Если смотреть на условия, озвученные некоторыми кредиторами, то они выглядят, на первый взгляд, ничуть не хуже докризисных. Так, например, «ДельтаКредит» предлагает ставки для покупки жилья на вторичном рынке от 7,75% в долларах и от 13,5% в рублях (при первоначальном взносе 30% от стоимости приобретаемой квартиры). Вполне притягательно выглядят программы «Сосьете Женераль» — от 16,75% годовых в рублях, от 11,5% в долларах США и от 13,5% в евро. Смоленский банк и вовсе шокирует ставками. По программе «Собственник» на срок до 30 лет при первоначальном взносе от 30% можно рассчитывать на процентную ставку от 11% годовых. Правда, пока ипотеку выдают только в Смоленске.

Однако в реальности получить кредит по таким ставкам фактически невозможно. Остается достаточно жесткая рамка требований, сквозь которую проходят немногие. К тому же, как замечает О. Косенкова, реальные условия выдачи оказываются несколько иными: при рассмотрении конкретной заявки первоначальный взнос вырастает как минимум до 20–30%, срок выплаты кредита снижается лет на десять, совокупный доход семьи не рассматривается. «Если потенциальный заемщик работает в банке, в строительной компании или является владельцем небольшого собственного дела, то шансы получить ипотеку снижаются практически до нуля. Таким образом, сегодня мы наблюдаем скорее имитацию ипотечной деятельности, а не реальную работу по наращиванию портфелей. Отказы следуют под разными предлогами, а нередко и без них», — говорит О. Косенкова.

По словам П. Шмаренкова, для того чтобы получить ипотечный кредит, необходимо иметь минимум 30% первоначального взноса, идеально при этом работать в компании с государственным участием и получать официальный доход, 40% которого будет достаточно для обслуживания ипотечного кредита. Прочие варианты профайла заемщика уменьшают вероятность одобрения, хотя и не исключают этого.

«Несмотря на то что некоторые банки сообщили о «возвращении ипотеки» и возобновлении кредитования, в целом ситуация на рынке не изменилась. Требования к заемщику остаются строгими, фиксированные процентные ставки — на прежнем уровне. Так же как раньше, тяжело получить ипотечный кредит на максимальный срок и с минимальным первоначальным взносом», — говорит А. Берзиня.

Впрочем, сейчас у потенциального заемщика действительно появился реальный шанс купить квартиру в кредит на приемлемых условиях. Это возможно, если он согласится приобрести залоговое жилье.

Залоговая инъекция

Разумеется, программы продажи залоговой недвижимости нельзя назвать новыми в полном смысле этого слова. Такие варианты были на рынке и раньше. Однако до кризиса как дефолты заемщиков, так и продажа заложенных квартир измерялись ничтожными цифрами.

Сейчас масштаб явления несколько увеличился, и ряд крупных банков уже официально объявили о введении у себя программ по реализации залогового имущества. Подобные предложения есть, например, у ВТБ 24, Собинбанка, Сбербанка, Банка Жилищного Финансирования, Абсолют-банка.

Главное достоинство этих программ — то, что по ним заемщик сегодня может получить квартиру фактически на докризисных условиях. «Так, по этим предложениям минимальная ставка в рублях — 10,75%, первоначальный взнос — 20%, срок кредитования — до 50 лет; если брать валюту, то наиболее интересный вариант — 9% в долларах CША, отсутствие первоначального взноса, срок кредитования — 30 лет», — рассказывает О. Косенкова.

Причем в отличие от современных программ, где низкие ставки не столько практикуются, сколько декларируются, кредит на покупку залоговой квартиры вполне реально получить на старых условиях. Подобные предложения выгодны банкам, так как позволяют реализовывать, а не держать на балансе подешевевшие квартиры дефолтных заемщиков. А клиентам банка это позволяет более или менее безболезненно выйти из-под ставшего непосильным кредитного бремени. Кроме того, как говорят риэлторы, процедура оценки заемщиков, пожелавших купить залоговое жилье, будет куда мягче. То есть вероятность получения кредита в этом случае гораздо выше, чем при выборе квартиры на свободном рынке.

Главный минус таких программ — узкий выбор. Так, в базе ВТБ 24 обнаружилось всего шесть квартир, расположенных в Москве, и еще некоторое количество в Подмосковье. В других банках и того меньше. В Банке Жилищного Финансирования на продажу предлагают всего три залоговые квартиры, из них только одна — московская.

К слову, очень мало популярных однушек. Продаются двух- и трехкомнатные квартиры. При таком выборе залоговые помещения не представляют собой реальной альтернативы для большинства потенциальных заемщиков. Тем более цены на них ничуть не ниже рыночных. Надежды на то, что подобное жилье будет сбрасываться, как в США, по демпинговым ценам, вряд ли у нас оправдаются. Как раз потому, что в США дефолты измеряются тысячами, а у нас в худшем случае десятками.

Согласно данным АИЖК, в России выдано 750 тыс. займов для приобретения жилья на общую сумму 1,2 трлн руб. Объем просроченной задолженности по ипотеке, по статистике Центробанка, достиг 20 млрд руб., что составляет около 2% от общего объема выданных кредитов. К тому же не каждый заемщик, попавший в сложную ситуацию, прибегает к такой крайней мере, как продажа жилья, поскольку большинство банков все-таки идут навстречу клиентам и предлагают те или иные способы рефинансирования. Если вторая волна кризиса не случится, то вряд ли число проблемных кредитов в разы возрастет. А значит, рынок залоговых квартир останется достаточно узким.

Таким образом, говорить о реальном оживлении рынка ипотеки пока не приходится. «Сегодня ипотека не интересна самим банкам, так как ликвидность рынка недвижимости в настоящее время ничем не обеспечена (спроса нет, ипотечные бумаги на фондовом рынке не котируются). Поэтому вешать на себя дополнительную нагрузку в виде залогов недвижимости глупо. Необходимо поднять ликвидность залогов недвижимости. А ликвидными их может сделать уверенный платежеспособный уровень доходов потенциальных заемщиков. То есть нужно «вылечить» саму экономику. Пока этого не произойдет, ипотека не будет интересна ни банкам, ни покупателям», — считает О. Косенкова.

Поэтому все события минувшего лета и начала осени — только пробные шаги, и пока не очевидно, какой за ними потянется след.

Ипотечные предложения на рынке новостроек

ГК «Домостроитель» и Газпромбанк начали сотрудничество в рамках реализации проекта жилого комплекса «Юго-Западный» в городе Московский.

Оргрэсбанкввел новое предложение «Ипотечный кредит на долевое участие в строительстве» на квартиры в домах, возводимых компаниями концерна «ЮИТ» под брендом «ЮИТ ДОМ» в Московском регионе (по ставкам 9–13% годовых в евро и долларах США и 16–20% годовых в рублях).

Инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group и Сбербанк России разработали ипотечную программу, позволяющую приобрести дома в коттеджном поселке Звенигорье по ставке от 15,5% годовых.

ПИК и банк «ВТБ 24» запустили совместную ипотечную программу для приобретения готового жилья в подмосковных городах Химки и Долгопрудный (по ставкам от 14,1% в рублях и от 11,1% в долларах США или евро).

Источник: компания «Кредитмарт

Источник: Недвижимость и цены

Добавить комментарий